ЖК "Марьино град", "Спортивный квартал" и "Спорт таун": как в Москве достраивают проблемные объекты.

Пять тысяч квартир для обманутых дольщиков построят в Новой Москве в жилых комплексах "Марьино Град", "Спортивный квартал" и "Спорт Таун". Правительство столицы комплексно взялось за решение этой проблемы. Развернут масштабный проект по одновременной достройке всех трех ЖК. Сейчас уже 800 дольщиков получили ключи в комплексе "Спортивный квартал". Еще более 230 семей осмотрели квартиры в "Марьино Град". В ближайшее время осмотр пройдет еще в нескольких корпусах.
О том, как удалось справиться с основными проблемами в начале строительства, и планах Capital Group на 2020 год порталу Стройкомплекса рассказал руководитель проекта технического заказчикаАлександр Карпенков.
- В конце 2017 года Capital Group подписала договор о выполнении функций техзаказчика для завершения строительства проблемных жилых комплексов "Марьино Град", "Спортивный квартал" и "Спорт Таун". Когда вам передали эти ЖК, в каком состоянии они находились?
- В то время как Capital Group приступила к анализу строительных площадок, все дома находились в разной стадии готовности. Если в ЖК "Спортивный Квартал" и "Марьино Град" уже возвели конструктив корпусов, частично сделали фасады и кровлю, то в ЖК "Спорт Таун" строительство пяти домов так и не было начато.
Всего необходимо было достроить почти 5 тысяч квартир: 2050 – в ЖК "Спортивный квартал", 2670 – в ЖК "Марьино Град" и 197 – в ЖК "Спорт Таун".
- Как известно, строительство комплексов застройщик остановил еще летом 2016 года. Сколько времени потребовалось вам для того, чтобы возобновить работы?
- Мы возобновили строительство в начале 2018 года – одновременно с обработкой документации, после заключения договора с застройщиком.
В первую очередь мы приступили к подготовительным работам по монтажу сетей электроснабжения, устройству временного теплового контура, откачке воды из подвальных помещений, демонтажу строительного брака, вывозу грунта и мусора.
- Что больше всего повлияло на сохранность объектов строительства?
- Объекты не были законсервированы должным образом: застройщик не подготовился к этому, а ряд работ просто забросил, сети и сооружения не охранялись.
Все это существенно повлияло на сохранность объектов и потребовало грамотной проработки действий строителей, чтобы не допустить ухудшения состояния конструкций. Ряд работ нам, как техническому заказчику, пришлось выполнить заново. Например, решить вопрос газоснабжения для ЖК "Спорт Таун".
Также обследование показало, что смонтированные внутренние инженерные системы выполнили с нарушениями норм строительства и пожарной безопасности. Наружные же практически отсутствовали, они были выполнены на 20%, при этом требовали восстановления и доработки.
- С какими сложностями столкнулась компания, когда приступила к достройке ЖК?
- Одной из самых главных сложностей стало отсутствие полного объема проектной документации от застройщика и требуемых согласований для строительства жилых домов.
Все три ЖК проектировались застройщиком еще до 2012 года. Уже во время строительства объекты вместе с землей вошли в состав Новой Москвы. Потребовалась корректировка всей проектной документации и повторная экспертиза. Застройщик этого не выполнил. Поэтому весь этот путь мы, как технический заказчик, уже проходили во взаимодействии с конкурсным управляющим.
Таким образом, нам потребовалось несколько месяцев для сбора и анализа исходно-разрешительной, проектной и рабочей документации, строительной экспертизы состояния жилых корпусов, наружных и внутренних сетей, инженерных сооружений.
Все эти этапы обычно занимают до полутора-двух лет, но нам удалось выполнить эти работы менее чем за год.
Помимо этого, проблемой ЖК "Марьино Град" была полученная ранее документация – градостроительный план земельного участка, а также вид разрешенного использования на территорию.
Она не соответствовала фактически построенным домам, а без законодательной подосновы даже полностью готовые объекты не могут вводиться в эксплуатацию и передаваться дольщикам. Фактически они являются самостроем.
Нам также потребовались дополнительные согласования с Росавиацией и ФСО из-за расположения ЖК вблизи от аэропорта Внуково.
Проблемы коснулись и всех трех земельных участков под ЖК. Судебные приставы наложили на них аресты по искам обманутых дольщиков. Все это ограничивало нашу работу с документацией: строителям пришлось пройти не один этап согласований и изменений, чтобы привести ее в соответствие с построенным в реальности проектом.
- Какие именно изменения были внесены в проекты ЖК?
- Следует понимать, что стройка – это не только фактические работы на площадке, но и объемное ведение документации, без которой ввод объекта невозможен. К основным изменениям можно отнести все те, которые были необходимы для согласования фактически построенных, но не соответствующих документации сооружений.
Так, было проведено газоснабжение ЖК "Спорт Таун". Тепло в дома будет идти от индивидуальных котельных для каждого таунхауса.
Также пересмотрели строительство водозаборного узла и подключили центральное водоснабжение от ВЗУ Новомосковского технопарка.
Помимо этого, скорректировали всю документацию по домам "Марьино Град" и согласовали экспертизу документов по благоустройству территории всех кварталов из-за изменения проектов парковок и других дополнительных требований.
- Какие объекты в жилых комплексах больше всего пострадали от заморозки строительства?
- Из-за отсутствия должной консервации сильно пострадали сети ЖК "Марьино Град" и отдельные участки сетей ЖК "Спортивный квартал" – все работы по ним буквально пришлось выполнить заново.
Жилые здания пострадали меньше: у большинства из них уже были фасады и кровля. Однако из-за незавершенных работ по закрытию проемов в наружных стенах, а также из-за невыполненной гидроизоляции кровли и достройки котельной для ЖК "Марьино Град" потребовалось до мелочей проработать все этапы с учетом графика и выполнения всех задач с необходимой очередностью в строительных циклах.
Это нужно было, чтобы максимально сохранить целостность возведенных объемов.
- Что было сделано для решения проблем ЖК, если говорить о строительных работах?
- Для жилых комплексов "Спортивный Квартал" и "Спорт Таун" мы решили комплексные проблемы по реконструкции котельной и водозаборного узла Новомосковского технопарка, достроили и запустили внешние сети. Это позволило обеспечить кварталы теплом и хозяйственно-питьевым водоснабжением еще во время строительства.
Также благодаря этому мы сможем вводить достроенные жилые дома по очередям.
На трех объектах мы демонтировали все наружные и внутренние сети с выявленным браком, провели дополнительные работы для их запуска.
Из-за нереализованных объектов – например, недостроенных многоярусных парковок – потребовалось внести изменения в благоустройство придомовой территории для создания необходимого количества наземных машиномест, игровых площадок и др.
Чтобы обеспечить теплоснабжение ЖК "Спорт Таун", было принято решение о газификации квартала. Мы выполнили проектные работы и завершили все согласования. Сегодня на объекте продолжается строительство.
Очистные сооружения жилых комплексов также потребовали полной корректировки проектной документации. Мы получили все необходимые согласования и разрешения на эксплуатацию водных объектов, провели строительно-монтажные работы.
Сейчас мы запустили водозаборный узел хозяйственно-питьевого водоснабжения для "Марьино Град".
Помимо этого, газовая котельная ЖК "Марьино Град" открыта по временной схеме. Мы подали извещение об окончании строительства. Ввод котельной и подача газа по постоянной схеме станут важнейшим этапом в достройке всего комплекса. Она обеспечит теплом все корпуса "Марьино Град" и позволит ввести уже построенные дома.
- Какова главная задача Capital Group как технического заказчика?
- Наша задача как технического заказчика – достроить как жилые корпуса для почти 5 тысяч семей обманутых дольщиков, так и объекты инженерной инфраструктуры и сети.
С августа 2019 года уже введено 12 из 15 домов ЖК "Спортивный квартал" на 1858 квартир площадью более 110 тыс. кв. метров. Дольщики корпусов 1, 2, 3, 7, 8, 9, 10 уже получили ключи и оформили собственность на жилые площади.
- Какие работы идут сейчас?
- После отмены ограничений строительство возобновлено на площадках всех трех жилых комплексов.
На территориях второй и третьей очереди ЖК идут сезонные работы по благоустройству и озеленению.
На участках трех строящихся корпусов ЖК "Спортивный квартал" 13, 14 и 15 устанавливают пожарные системы и проводят благоустройство.
В ЖК "Спорт Таун" выполняют трассировку сетей электро- и газоснабжения, ведутся общестроительные работы.
Всю необходимую информацию мы еженедельно предоставляем в Москомстройинвест и публикуем на информационном сайте dostroim-marino.ru.
- Сколько дольщиков получили ключи от своих квартир?
- Получить ключи от квартир и оформить их в собственность смогли уже более 800 дольщиков ЖК "Спортивный квартал". В ближайшее время здесь начнутся осмотры в еще пяти введенных домах.
В ЖК "Марьино Град" свое жилье осмотрели более 230 дольщиков, их замечания будут устранены до ввода корпусов. Это позволит будущим жителям сократить время приемки квартир после оформления собственности.
- Каковы сроки достройки и ввода объектов?
- Период пандемии, безусловно, оказал влияние на строительные процессы. Однако мы оперативно пересмотрели графики работ и находимся на постоянной связи с подрядчиками.
В этом году одна из наших главных задач – это ввод инженерных сетей и котельной, получение всей необходимой документации, планомерное получение заключений о соответствии, завершение ввода корпусов в ЖК "Марьино Град" и "Спортивный квартал".